他2010年6月30日，購買了一個公寓單位，價格是26萬令吉，2012年8月1日，以34萬5千令吉賣出。
1.請問賣方的律師費如何計算？假如雙方共用同一個律師，請問賣方的律師費用包括甚麼？
費用會比自己另外聘請律師便宜嗎？
2.請問產業盈利稅是如何計算？是根據買賣合約的日期或印花稅的日期？請問賣方要付的產業盈利稅是：RM85,000Ⅹ5%＝RM4,250嗎？是由賣方直接開支票給律師去還，還是賣方自己去報稅、需要填寫甚麼表格？
3.請問甚麼是Retention Sum？是由賣方支付還是由買方支付？如何計算？
4.請問假如公寓還未有分層地契，需要尋求發展商的批准嗎？賣方需要支付甚麼費用？
5.請問銀行是否有新條例規定公寓超過10年、還沒有分層地契，就不接受貸款者提出的申請？
答：在產業買賣的過程中，買方需要支付律師費、印花稅，賣方需要支付律師費及產業盈利稅（如果是在購買產業5年內，計算之後證明賣方有可觀賺利才會被徵稅）。
假如賣方自己聘請律師，沒有和買方共用律師，所需要支付的買賣合約律師費，與買方需要支付的數目是相近的，就是根據律師公會制定的收費架構來計算，分別是：首15萬令吉1%、接下來的8萬5千令吉0.7%，以此類推。
買賣合約印花稅由買方支付
不過，買賣合約的印花稅是由買方支付，賣方不需要支付這筆數目，其計算法是這樣：首10萬令吉1%、接下來20萬至不超過50萬令吉2%。
當然，買方還需要支付土地搜查費、土地局割名的註冊費、抵押給銀行的手續費，以及其他雜項收費。
說到產業盈利稅的計算，以目前的產業盈利稅徵稅法令為准，任何人在購買產業的5年內出售，如果
計算後得出有賺利，需繳交產業盈利稅；在首兩年內脫售，被徵收的產業盈利稅是10%，在滿兩年之後至第5年內脫售，被徵收的稅率是5%。（*根據2013
年預算案，購屋者在購買房屋後的兩年內脫售，產業盈利稅將從原有的10%進一步調高至15%。購屋者在第3年至第5年之間脫售房屋，也要繳付10%的產業
盈利稅，比現有的5%增加一倍。）
假設浩然讀者的公寓是以34萬5千令吉出售，比買價26萬令吉多了8萬5千令吉，這並不表示凈賺8萬5千令吉，因為購買產業還包括需要支付律師費、印花稅、裝修費、貸款利息等開銷。
不過，如果是向發展商購買，可能不需要律師費與印花稅的支出，只能呈報裝修費、貸款利息等開銷。
律師在為客戶呈報產業買賣表格給稅務局，可以附帶這些費用的單據作為支出，以節省一些稅款，稅務局的官員會加以考量，假設這些費用加起來大約是3萬5千令吉，如果是過了2年、但在5年內脫售，徵稅率是5%。
以浩然的例子，如果賺利是5萬令吉，需被徵稅2千500令吉。
賣方須確保律師代繳稅款
在買賣的過程中，賣方不必急於開支票給律師樓，由律師繳付給稅務局，通常律師會從買方貸款銀行
釋給賣方律師樓最後一筆屋款時，保留一個數目，就是所謂的Retention
Sum，譬如屋款的5%，等到稅務局來信通知律師樓，賣方賣屋被徵收的稅款，律師樓開出支票，代賣方繳付稅款後，剩餘的賣屋款將退回給賣方。
針對這點，賣方必須不時向律師樓跟進，確保律師樓繳付稅款，以免日後被追討稅款就麻煩了，還有要確保律師樓將剩餘的屋款退還給賣方。
律師樓一般可能會保留較寬鬆的數目，避免保留數目不足轉向賣方索取，誤了繳付稅款的有效期，通常稅務局給予的寬限時間是在通知信誌期的30天內繳付。
未有分層地契
需發展商批准交易
需發展商批准交易
當公寓還未有分層地契，賣方或其律師需向發展商提出批准交易申請，賣方需繳付的手續費只是50令吉。
有些銀行可能比較保守，在獲知公寓已經10年，尚未有分層地契，以及產業所屬發展商已經收盤，不批准買方提出的貸款申請，另一個可能性是申請者的條件不符合貸款資格。
一般來說，當公寓還未有分層地契時，買方是以買賣合約向銀行申請貸款，除非情況特殊，多數申請者的申請都能獲批。
No comments:
Post a Comment